Marcos
Lamela.
Cotizalia
Ni todos los gatos son pardos ni todos los buitres
son iguales. Esto viene al caso para hablar de los denominados fondos buitres,
los vehículos de inversión oportunistas. La etiqueta fondo buitre ha
triunfado en el periodismo económico porque sirve para explicar una realidad
nueva, en este caso la de inversores internacionales que vieron en el derrumbe
del mercado inmobiliario un mercado de gangas a bajo precio.
Pero ni todos los buitres son iguales ni todos los
fondos buitres actúan del mismo modo. Este mes de septiembre en el que varios
fondos han cerrado operaciones significativas vale la pena analizar, con pasión
de zoólogos, los tipos de fondo buitre, identificándolos por el tipo de
estrategia de inversión que despliegan. Como en la naturaleza, podemos
encontrar transferencia de actitudes de una especie a otra. Y como todas las
clasificaciones, tiene algo de arbitraria.
En todo caso, son estos vehículos los que están
reactivando el mercado inmobiliario español. En los últimos meses se
han invertido casi 500 millones sólo en bienes inmobiliarios, sin contar
compras de banco y recompras de deuda. Es decir, después de un año sobrevolando
España, este tipo de inversores ha
optado por bajar a tierra y llenarse el buche. Como dice un
empresario del sector inmobiliario que prefiere no dar su nombre "el problema no es que te entre un fondo
buitre en la empresa, el problemas es con qué tipo de buitre te has de jugar
las lentejas".
Ésta sería una primera clasificación en clave de
propuesta naturalista con pretensiones financieras de unas especies de criadero
anglosajón, cebadas con fondos especulativos y que hace un par de años que se
pueden avistar en nuestros cielos.
Buitre alimoche.
Como en la naturaleza, es el más ágil. Y sus puntos fuertes son la visión
y la rapidez de sus actuaciones. En esencia, buscará operaciones de entrar y
salir. Pases de ciclo corto, con plusvalías muy altas. Posiciones meramente
financieras poco implicadas en la gestión de las empresas en las que se
convierte en socio.
Algunos casos: Cerberus sería
el prototipo de este tipo de fondo. La operación modelo respondería a la
compra de Talecris en Estados Unidos, con la que dio un pelotazo
fantástico al vender el grupo a Grifols por 2.800 millones de euros. Además,
pudo estirar la plusvalía al cobrar una parte en acciones de la propia Grifols,
de las que luego se ha ido desprendiendo progresivamente aprovechando la
evolución alcista del valor.
En el mercado inmobiliario, recientemente, Cerberus (*) ha comprado Bankia Habitat por 90 millones, una operación que depende,
sobre todo, de la rentabilidad que ofrezca el contrato de gestión de activos
con la Sareb. En la misma línea, el fondo texano TGP ha
adquirido Servihabitat a La Caixa por 185 millones, asegurándose una
alta rentabilidad, fruto del contrato de gestión. Anchorage es
otro buen ejemplo. Recientemente ha comprado junto al grupo Värde, por 100
millones, un lote de seis edificios en Madrid y Barcelona procedentes del
quebrado banco alemán Eurohypo. Anchorage también se encuentra en guerra con el
grupo BA Vidrio por el control de La Seda de Barcelona. Pese a ser derrotado en
la junta de accionistas, fuentes financieras explican que sigue comprando deuda
de esta empresa química y que ya cuenta con el 40% del crédito sindicado.
Buitre troceador.
Este tipo de fondo buitre, compre lo que compre, siempre obtiene su beneficio
troceando la compañía, vendiendo sus activos por separado y, en resumen,
fileteando el balance. Eso le obliga a implicarse mucho en la gestión, ya que
normalmente este tipo de fondo suele chocar de manera frontal con el equipo
directivo que heredan de la época anterior.
Algunos casos: Oaktree en
Panrico, por ejemplo, con la venta de la división de galletas. En el
sector inmobiliario ésta es la estrategia de fondos como REEF, que
compró a BBVA 948 sucursales por 1.540 millones, o Moor Park, que
adquirió 378 oficinas de Banco Sabadell por 403 millones. En sendas operaciones
de sale & lease back, estos grupos ya están
revendiendo las oficinas en pequeños paquetes y con rentabilidades menores.
Ellos consiguieron más del 6% y ahora ofrecen cerca del 5%. Troceando, siempre
se gana. H.I.H Capital sería otro buen ejemplo. Este grupo se
ha hecho recientemente, junto con su fondo especializado Bayside
Capital, con un paquete con 939 viviendas de la Sareb por
100 millones de euros. La previsión es que en breve estos pisos se empiecen a
revender de manera separada.
Buitre picofino.
Este fondo rapaz puede parecer inofensivo porque nunca ataca a su objeto de
compra. Normalmente el vendedor sale ileso, una vez que asuma el descuento que
se pacte. En cambio será un tercero, el tenedor de la deuda, por ejemplo; o un
comprador final del activo el que reciba su temible picotazo, que siempre se
traduce en jugosas ganancias para esta familia de carroñeros.
Algunos casos:
Uno de libro sería el que está planteando Lone Star con
Vallehermoso. La operación se está negociando, pero a Sacyr sólo le costaría un
euro la venta de su inmobiliaria. Lone Star asumiría en la transacción
los 1.217 millones de deuda. Pero resulta evidente que los bancos tenedores
de esta deuda serán los que tendrán que asumir los costes de una renegociación
de la misma a cara de perro.
Buitre quebrantahuesos.
Variedad poco conocida pero no por ello menos peligrosa. Su especialidad es la
compra de pequeños paquetes minoritarios que le permitan acceder a consejos de
administración divididos, de manera que su peso específico sea clave para
formar las mayorías. Luego se trata de poner en venta su voto. Una táctica
habitual es bloquear las refinanciaciones, algo que también puede hacer
adquiriendo paquetes de deuda con descuento.
Algunos casos:
este tipo de jugadas no trascienden pero, como las meigas, haberlas
haylas. En el sector inmobiliario y entre los bancos, este espécimen es muy
temido, sobre todo por el tiempo que te puede llegar a hacer perder. Y entre
los propios gestores, estas tácticas están mal vistas: una cosa es que te
llamen fondo buitre, cosa que el sector sobrelleva más mal que bien, y otra,
utilizar tu fuerza de bloqueo para sacar tajada. Incluso entre los buitres hay
clases.
Buitre leonado. Es
uno de las mayores aves rapaces. Sus características definitorias son el tamaño
y la paciencia. Invierte más a largo plazo y a menudo su plan pasa por engordar
el activo adquirido con nuevas compras para luego obtener más cuando se
produzca su salida del capital. También juega con el tiempo, de manera que una
mejora de la coyuntura revalorice su cartera.
Algunos casos: Blackstone, que
es el mayor fondo del mundo. Cuenta con más de 900.000 millones en activos.
Incluso ha salido a bolsa. Junto con Magic Real Estate ha comprado
por 125 millones las 1.860 vivienda de la EMVS (Empresa Municipal de la
Vivienda Social) al Ayuntamiento de Madrid. La rentabilidad depende de los
alquileres. Otro ejemplo sería Apollo, que ha
conseguido Evo pagando 60 millones a Nova Caixa
Galicia. O Autonomy, que se ha hecho con dos edificios de oficinas
del Parque Omega, provenientes de Lar, y que estudia adquirir otros activos de
este complejo terciario.
(*) José María Aznar Botella, hijo del Presidente de la Cofradía del Vino, José María Aznar López y de la señora "relaxing cup of café con leche", Ana Botella, es el asesor en España del fondo buitre Cerberus